來源頭條作者:房產(chǎn)新談

根據(jù)最近的報道顯示，2023年以來我國的樓市正在逐漸回暖，并且一些城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了反彈上漲的跡象。了解樓市的人都知道，剛需購房者并不擔(dān)心房價下跌，他們一直擔(dān)心的就是房價上漲，因為過去每次房價上漲都讓很多人買不起房子。因此，隨著樓市關(guān)于房價上漲的消息越來越多，人們對房價的關(guān)心就會越來越多。可以說，現(xiàn)在很多人都在關(guān)注房價的走勢，特別是剛需購房者，他們時刻在關(guān)注房價的波動。不僅僅是剛需家庭，還有不少投資客也在蠢蠢欲動，很多人依舊看好未來的房價，所以不少人還想通過投資房產(chǎn)來掙錢。

其實過去兩年的樓市行情并不好，不少城市和地區(qū)的房價都出現(xiàn)了明顯下跌，這里不僅僅是三四線城市房價出現(xiàn)了下跌，就是不少省會城市的郊區(qū)房價都出現(xiàn)了很明顯的下跌。就比如最近兩年以來鄭州市的樓市行情很差，鄭州郊區(qū)樓盤售價不是都已經(jīng)腰斬。就比如鄭州綠博片區(qū)一樓盤在2017年時最高售價超過了1.6萬元/平方米，而現(xiàn)在這個樓盤的二手房售價已經(jīng)降低到6000元/平方米左右，跌得只剩下一個“零頭”。不僅僅是綠博片區(qū)，鄭州其他郊區(qū)樓盤的售價跌幅基本上都超過30%。除了鄭州之外，像武漢、石家莊、濟(jì)南和青島等城市的房價走勢也和鄭州的房價類似。

為什么這些樓盤價格的跌幅會這么大，在筆者看來還是樓盤的價格嚴(yán)重偏高，偏離了正常水平。在2017年房價大漲的時候，一二線熱點城市不僅主城區(qū)房價上漲了很多，就是這些城市的郊區(qū)樓盤售價都走出了翻倍行情。但是和主城區(qū)不同，這些區(qū)域的房價炒作現(xiàn)在很嚴(yán)重，房價上漲時，這些房價比較低的地區(qū)漲幅比較大，而房價下跌時這些地區(qū)的房價跌幅自然也是比較大的。另外，過去3年以來三四線城市的房價也出現(xiàn)了明顯的回調(diào)，像洛陽、唐山、襄陽、周口、荊州和榆林等城市的房價都出現(xiàn)了明顯下跌。房價下跌是好事，能夠大幅減少剛需購房者的購房壓力，但是這對于投資客就不是什么好消息了，隨著房價的下跌，很多的投資客都面臨了很大的虧損。

“房住不炒”就是目前的樓市調(diào)控政策的底線，在這種政策環(huán)境下，就算是目前樓市政策越來越好，一些房價嚴(yán)重偏高的地區(qū)房價也不會出現(xiàn)反彈上漲的情況。在筆者看來，房子是給人居住的，只有有人口的支撐，房價才能保持上漲行情，如果失去了人口支撐，房價只會慢慢回歸合理水平，比如環(huán)京地區(qū)的涿州市房價走勢就是最好的證明。涿州市距離北京只有50公里左右，屬于環(huán)京地區(qū)，也正是這個原因，涿州房價曾走出了夢幻般的走勢。

北京的房價非常高，這是大家都知道的事情，面對北京的高昂的房價，普通工薪階級根本就買不起北京的房子。而對于生活在北京的工薪階級來說，他們買不起北京的房子就只能考慮北京周邊的房子。在這種情況下，像涿州、燕郊和大廠的房子就成為了北京工薪階級的目標(biāo)。涿州距離北京比較近，并且現(xiàn)在已經(jīng)通了直達(dá)北京的高鐵，未來還有可能通地鐵，所以涿州也成為了很多工薪階級的選擇目標(biāo)。

和動輒七八萬元一平方米的北京房價相比，涿州房價實在是太低了，在2015年時涿州房價僅在5000元/平方米左右。也正是房價差距這么大，不僅僅是北京的工薪階級來涿州買房，同時全國各地的炒房客也都涌入環(huán)京地區(qū)，涿州地區(qū)也迎來了大量的投資客。隨著大量投資客涌入涿州樓市，涿州地區(qū)的房價迎來了持續(xù)上漲的行情，并且漲幅非常夸張。筆者就曾在涿州工作過一段時間，當(dāng)時涿州的房價一天一個價，甚至上午買房，下午房價就漲了1000元/平方米。

房價的上漲給投資客帶來的巨大的收益，筆者一位同學(xué)2015年底在涿州以7000元/平方米的價格購買了2套120平方米的房子，而到了2016年年中房價就上漲到了15000元/平方米，到了2017年5月份房價更是上漲到了25000元/平方米。也就是說，在不到2年里，房價就漲了18000元/平方米，筆者這位同學(xué)買的2套房子直接就賺了430多萬元，而我這位同學(xué)僅花了50萬的首付就購買了這兩套房子，并且收益430萬元，這足以看出投資房產(chǎn)有多么掙錢。但是只要不賣掉房子，這些財富都是紙面上的財富，隨著環(huán)京地區(qū)房價越漲越高，環(huán)京地區(qū)也開始出臺樓市調(diào)控政策，到了2017年5月份涿州房價上漲到25000元/平方米的高點時，涿州地區(qū)再次收緊了限購和限售政策，這些調(diào)控政策直接限制了外來投資客的購房資格。

但是從2014年到2017年，涿州地區(qū)的樓市規(guī)模發(fā)展得實在是太大了，當(dāng)?shù)氐娜丝诤徒?jīng)濟(jì)根本就沒法支撐當(dāng)?shù)氐臉鞘小Ｒ虼穗S著涿州地區(qū)限制炒房客之后，涿州樓市一下子就失去了大量購房者，火熱的市場一下子就冷寂了起來。隨著購房者減少，涿州和環(huán)京地區(qū)的房價也開始了下跌，只是讓很多人都沒想到的是這次房價下跌時間會這么久，跌幅會那么大。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年6月份涿州地區(qū)的房價就跌到了9000元/平方米，當(dāng)時很多人就說涿州地區(qū)房價跌到了底部，房價即將反彈上漲。但是到了現(xiàn)在，涿州地區(qū)的房價已經(jīng)跌到8000元/平方米，一些樓盤的售價更是已經(jīng)跌到了7000元/平方米左右。也就是說，涿州房價的底部依舊不知道在哪里，從25000元/平方米跌到了現(xiàn)在8000元/平方米，跌幅不可謂不大。筆者這位從過去盈利430萬元到現(xiàn)在賬面上保本，實際再算上這些年的房貸利息，虧損了上百萬元。這還是筆者這位同學(xué)是在低點買的房子，而對于那些在涿州房價高點買房的購房者來說，他們房子虧損得實在是太多了。

一位北京的粉絲表示，他就是在2017年在涿州買的房子，買的時候價格23000元/平方米左右，當(dāng)時他認(rèn)為涿州房價還會繼續(xù)上漲，大概率會漲到40000元一平方米。遺憾的是，這位粉絲在買房時根本就沒有考慮過涿州房價會下跌的情況，但是現(xiàn)在房價卻下跌了這么多，房子都已經(jīng)資不抵債，他真的不想要房子了。

過去兩年很多人一直說涿州和環(huán)京地區(qū)的房價下跌只是個例現(xiàn)象，但是現(xiàn)在隨著房價的回調(diào)，不少城市和地區(qū)的房價都走出了類似的走勢。從這些地區(qū)的房價走勢可以得出一個結(jié)論，房價的高低還是需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和人口來判斷，只要失去了人口和房價的支撐，房價最終會回歸到合理水平。