今講述地契的一些事

地契收藏

有專(zhuān)門(mén)的人收藏地契，地契作為見(jiàn)證我國(guó)土地權(quán)屬變更的重要?dú)v史資料，真實(shí)地反映了我國(guó)不同的歷史時(shí)期的 土地所有權(quán)制度、土地權(quán)屬變更及對(duì)土地的 管理制度，甚至反映某一歷史時(shí)期的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的發(fā)展?fàn)顩r，從這個(gè)意義上說(shuō)，正是最為輕盈單薄的紙，承載了中國(guó)最為深刻厚重的歷史。

地契

在清代，地契的書(shū)寫(xiě)人都是書(shū)法較好且以此為職業(yè)的人，他們對(duì)這些契約里應(yīng)該反映的內(nèi)容、格式、用詞都十分熟悉，契約中的內(nèi)容一般包括賣(mài)地人的姓名、賣(mài)地原因、所賣(mài)土地編號(hào)、土名、稅畝(或丈積)、四至、買(mǎi)主姓名、價(jià)銀等等。而防偽也是老地契中所注重的。在乾隆年間的一些老地契中，我們看到這些官印并不是只蓋一次，而是在涉及到價(jià)錢(qián)、日期等地方都會(huì)蓋上這方形的印。在老地契上還會(huì)發(fā)現(xiàn)只出現(xiàn)一半的印跡，專(zhuān)家解釋?zhuān)@叫“騎墻印”，也是古時(shí)一種防偽的辦法，往往將買(mǎi)賣(mài)雙方一式兩份的契約疊加在一起，然后同時(shí)蓋上一個(gè)印，辨認(rèn)真假時(shí)，只要將印跡一對(duì)，如果能剛好吻合，那就是真的契約。

清代地契總體上是采取“民寫(xiě)官驗(yàn)”的形式，即先由買(mǎi)賣(mài)雙方自行協(xié)商，書(shū)寫(xiě)買(mǎi)空賣(mài)空地契，然后由官府進(jìn)行驗(yàn)核。驗(yàn)核的方式一般有兩種，一種是清初實(shí)行的“官驗(yàn)契”，即在民寫(xiě)地契上加蓋當(dāng)時(shí)州縣官印，收取契稅，表示官方對(duì)地契的承認(rèn)，“白契”變成“紅契”。另外一種是清代中晚期實(shí)行的粘連契尾的方式，即由布政司統(tǒng)一刊印契尾，編號(hào)發(fā)行，粘連在民寫(xiě)地契之后，作為官府驗(yàn)契憑證。而這兩種方式的清代契約在海南的收藏界里都有存在。

與內(nèi)地一樣，海南地契也有毛筆、刻版、雕版、石雕、銅板雕、木雕、印刷等多種形式。契據(jù)內(nèi)容詳細(xì)，書(shū)寫(xiě)規(guī)范，“原中人”、“官中人”及稅票等要素都有。但是何云強(qiáng)及盧傳福都表示，在海南紅契少，白契多。一說(shuō)是，可能緣于地處偏遠(yuǎn)的關(guān)系，朝廷對(duì)海南的控制也許“鞭長(zhǎng)莫及”。另一說(shuō)則認(rèn)為，海南人口少、土地多，而少數(shù)民族對(duì)土地的態(tài)度又較為隨意。在內(nèi)地發(fā)現(xiàn)的10張地契中有近半數(shù)是官契，而在海南的紅契較少，已收藏的紅契較多的是海口、瓊海、定安、文昌等地。“民間執(zhí)業(yè)，全以契券為憑”，這是清代認(rèn)可的土地管理方式，但這些契約必須是經(jīng)官方核驗(yàn)，方能得到法律保護(hù)。在官方驗(yàn)契后所收取的契稅多少，在不同時(shí)期也有不同的收取辦法。

地契的歷史

據(jù)《海南島志》中記載，乾隆十四年(1749年)，清政府制定了契稅法，監(jiān)督州縣片收土地買(mǎi)賣(mài)時(shí)的契稅情況，同時(shí)在契稅法中規(guī)定，斷賣(mài)契需交稅9%，而典契則交4.5%;光緒三十年(1904年)改訂稅則,改為斷賣(mài)契每?jī)烧餮筱y6分,典按契每?jī)烧餮筱y3分，當(dāng)時(shí)全島的稅額達(dá)35萬(wàn)兩;宣統(tǒng)元年(1909年)七月，又進(jìn)行加稅，規(guī)定無(wú)論旗籍還是民籍，斷賣(mài)價(jià)每?jī)烧縻y9分，典價(jià)每?jī)烧縻y6分，這一增加，使全島的稅額增加到60萬(wàn)兩之多。 有著雙方交易契約、地契官紙、契尾的地契，各個(gè)部分的紙質(zhì)、字體及內(nèi)容都不一樣，這是一份較為完整的三聯(lián)契紙。第一部分是用毛筆字書(shū)寫(xiě)交易雙方的契約，第二部分是一張印出來(lái)的“地契官紙”，而最后部分則是字跡要稍顯淡些的契尾。何云強(qiáng)說(shuō)，這是他在府城收集到的，清代府城有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)管理庫(kù)，這說(shuō)明清代海南已施行權(quán)籍管理辦法，并沒(méi)有因?yàn)椤疤旄呋实圻h(yuǎn)”而過(guò)于疏松。根據(jù)史料記載，這種三聯(lián)契紙就是從光緒年間開(kāi)始啟用的。契紙中還注明，對(duì)于有意走漏瞞匿稅者，按產(chǎn)價(jià)如數(shù)進(jìn)行處罰，八成獎(jiǎng)給告發(fā)者，二成充公。

典押、買(mǎi)賣(mài)土地時(shí)雙方訂立的法律文據(jù)。其中載明土地?cái)?shù)量、坐落地點(diǎn)、四至邊界、價(jià)錢(qián)以及典、買(mǎi)條件等，由當(dāng)事人雙方和見(jiàn)證人簽字蓋章。是轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的證明文件。地契由賣(mài)方書(shū)立，內(nèi)容包括土地面積、坐落、四至，地價(jià)，出讓條件，當(dāng)事人雙方、親屬、四鄰、中人及官牙等簽字蓋章。未向官府納稅前的地契稱(chēng)為“白契”，經(jīng)官府驗(yàn)契并納稅后稱(chēng)為“ 紅契”。只有“紅契”具有法律效力。地契由買(mǎi)方保存，作為土地所有權(quán)憑證，可以憑它作抵押貸款。 中華人民共和國(guó)成立后，在國(guó)家土地征用條例公布前(1953年11月前)土地允許買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)土地時(shí)仍需書(shū)寫(xiě)地契。

現(xiàn)在

事實(shí)上，并不是每個(gè)國(guó)家買(mǎi)房都有房產(chǎn)證的，澳大利亞、新西蘭、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家都是沒(méi)有房產(chǎn)證的。 在國(guó)內(nèi)，認(rèn)定房子歸屬你名下，有房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同來(lái)證明，那么在美國(guó)代替這些存在的就是地契。美國(guó)地契的信任度還是很高的，如果需要具體的證明只需登錄當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站即可下載打印房屋信息。 美國(guó)真實(shí)的地契，上門(mén)有房屋詳細(xì)地址以及業(yè)主真實(shí)簽名。同樣，客戶(hù)在簽約過(guò)后前是看不到此張地契的，只有在過(guò)戶(hù)后，才能看到。

美國(guó)是由專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司去驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題，包括但不限于檢查地契、核實(shí)業(yè)主真?zhèn)巍⒉轵?yàn)房屋有無(wú)抵押查封等。 所以在美國(guó)買(mǎi)了房子沒(méi)有房產(chǎn)證也不必?fù)?dān)心，地契就是房屋產(chǎn)權(quán)合法的證明，在美國(guó)的政府網(wǎng)站也可以隨時(shí)查詢(xún)，調(diào)取資料也省去了國(guó)內(nèi)排隊(duì)房產(chǎn)局、等待辦事人員辦理的種種繁瑣程序。

美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記體系有三大類(lèi)型，競(jìng)賽型登記法(race act)、通知型登記法(notice act)和通知——競(jìng)賽型登記法(notice-race act)。全美國(guó)各州都采納這三種類(lèi)型中的一種登記法。競(jìng)賽型登記法通常規(guī)定轉(zhuǎn)讓文件只有經(jīng)登記才能移轉(zhuǎn)所有權(quán)，登記是交付程序的一部分。在二個(gè)接續(xù)的購(gòu)買(mǎi)人之間，先登記的購(gòu)買(mǎi)人取得所有權(quán)并對(duì)抗后來(lái)記的購(gòu)買(mǎi)人，其核心規(guī)則是第一個(gè)登記的人了取得優(yōu)先權(quán)。 通知型登記法規(guī)定次購(gòu)買(mǎi)人只有在不知道先前未登記的權(quán)益時(shí)才能有效取得財(cái)產(chǎn)權(quán)益。該類(lèi)型登記法的核心思想是“最后一個(gè)善意購(gòu)買(mǎi)人”取得優(yōu)先權(quán)，次購(gòu)買(mǎi)人須在支付價(jià)值時(shí)不知情。競(jìng)賽型登記法是競(jìng)賽型登記法和通知型登記法的混合物，次購(gòu)買(mǎi)人不僅應(yīng)對(duì)先前未登記的權(quán)益不知情，而且還須首先登記自己的轉(zhuǎn)讓。其核心思想是一個(gè)登記的善意購(gòu)買(mǎi)人取得優(yōu)先權(quán)。

善意購(gòu)買(mǎi)人必須符合三個(gè)要件才能取得優(yōu)先權(quán)：一是支付價(jià)值;二是不知情;三是第一個(gè)登記。競(jìng)賽型登記法和通知型登記法在美國(guó)最為普遍，在美國(guó)50 個(gè)州，這兩種立法將近各占一半。純粹競(jìng)賽型登記法則極少數(shù)州采用，只有路易斯安娜州和北卡羅來(lái)那州。美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)以縣為單位，受讓人將轉(zhuǎn)讓書(shū)提交給不動(dòng)產(chǎn)所有地的土地登記辦公室，登記員只是將該不動(dòng)產(chǎn)交易情況作一個(gè)記錄，通常是復(fù)印該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書(shū)，將復(fù)印件放入土地登記簿中，并建立一個(gè)公共的供人檢索和調(diào)閱的索引系統(tǒng)。這樣，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)就向公眾公開(kāi)了。但所有權(quán)最終屬于誰(shuí)則由調(diào)查人自己做出判斷，政府部門(mén)的工作僅僅是復(fù)印轉(zhuǎn)讓書(shū)和編制索引。政府只是為保存土地登記材料提供地方，為調(diào)查人檢索土地登記提供服務(wù)。